ការកែតម្រូវរំពឹងថា នឹងចេញផ្សាយនៅចុងឆ្នាំនេះដែលគ្របដណ្តប់កាន់តែទូលំទូលាយលើតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ ។ ធនាគាអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី ដែលហៅកាត់ថា ADB បានធ្វើការព្យាករណ៍ កាលពីខែមុនថា កម្ពុជាអាចនឹងក្លាយជាប្រទេសមួយដែលមានអតិផរណាទាបបំផុត នៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍…
ការកែតម្រូវរំពឹងថា នឹងចេញផ្សាយនៅចុងឆ្នាំនេះដែលគ្របដណ្តប់កាន់តែទូលំទូលាយលើតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ ។ ធនាគាអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី ដែលហៅកាត់ថា ADB បានធ្វើការព្យាករណ៍ កាលពីខែមុនថា កម្ពុជាអាចនឹងក្លាយជាប្រទេសមួយដែលមានអតិផរណាទាបបំផុត នៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍ ប្រសិនបើតម្លៃប្រេងលើឆាកអន្តរជាតិរក្សាបានកម្រិតថេរ ។
បន្ទាប់ពីមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ច៥.៣% កាលពីឆ្នាំ២០២២ អាត្រាអតិផរណានៅកម្ពុជាបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម២.១ % កាលពីឆ្នាំ២០២៣ ហើយរំពឹងថានឹងបន្តធ្លាក់មកត្រឹម២% ក្នុងឆ្នាំ២០២៤នេះ ។ បើធ្វើការប្រៀបធៀបជាមួយប្រទេសផ្សេងទៀត ក្នុងតំបន់ ប្រទេសឡាវ មានអតិផរណា២០% មីយ៉ាន់ម៉ាមាន១៥.៥% វៀតណាមមាន៤% ហ្វីលីពីនមាន៣.៨% សិង្ហបុរីមាន៣% ឥណ្ឌូនេស៊ីមាន ២.៨% និងម៉ាឡេស៊ីមាន ២.៦% ។ ក្នុងនោះមានសមាជិកអាស៊ានតែពីរប៉ុណ្ណោះ ដែលមានអតិផរណាទាបជាងកម្ពុជា គឺប្រ៊ុយណេដារូសាឡាមមាន ១.១% និងថៃ១% ។
តម្លៃទំនិញប្រើប្រាស់
ជាទូទៅ គេតែងយកតម្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ជាឧបករណ៍ដ៏សំខាន់បំផុត ដើម្បីវាស់វែងអាត្រាអតិផរណា ។ វិទ្យាស្ថានជាតិស្ថិតិ (NIS) ជាស្ថាប័នជាតិដែលតែងធ្វើការតាមដានជាប្រចាំនូវតម្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ និងតម្លៃសេវាកម្ម ដោយបានផ្សព្វផ្សាយជារៀងរាល់ខែនូវសន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ដែលជាទូទៅហៅកាត់ថា CPI (Consumer Price Index)។
បន្ថែមពីនោះ ស្ថាប័នជាតិមួយនេះក៏បានចេញផ្សាយនូវសន្ទស្សន៍ថ្លៃសម្រាប់ទំនិញសំខាន់ៗមួយចំនួនផងដែរ ។ សន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ គឺជាវិធីសាស្ត្រមួយដែលគេប្រើប្រាស់សម្រាប់សិក្សាលើការចំណាយប្រចាំថ្ងៃរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ ដែលមានដូចជា ការចំណាយទៅលើអាហារ សម្លៀកបំពាក់ ទឹក ភ្លើង សុខភាព ការធ្វើដំណើរ ការទំនាក់ទំនង និងចំណាយលើការសិក្សាជាដើម ។
ឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែង សន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់សម្រាប់ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ២០២៤នេះ ខ្ពស់ជាងសន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ កាលពីខែកុម្ភៈ ឆ្នាំមុនចំនួន០.៧% ។
ការកើនឡើងនៃសន្ទស្សន៍នេះ គឺដោយសារមានការកើនឡើងតម្លៃនៃការធ្វើដំណើរ២.៤% និងតម្លៃម្ហូបអាហារ ១.១% ផងដែរ ហើយក៏រួមចំណែកដោយការកើនឡើងបន្តិចបន្តួចនៃតម្លៃប្រើប្រាស់ផ្សេងៗទៀតដូចជា ការទំនាក់ទំនងជាដើមដែលកើនឡើងត្រឹមតែ ០.១% ប៉ុណ្ណោះ ។
តម្លៃលំនៅដ្ឋាន
ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ធនាគាជាតិនៃកម្ពុជាបានបង្កើតឡើងនូវវិធីសាស្ត្រនៃការគណនាសន្ទស្សថ្លៃលំនៅដ្ឋាន ដើម្បីតាមដានតម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងប្រទេស ។
ទិន្នន័យចម្បងដែលត្រូវបានយកមកប្រើប្រាស់សម្រាប់គណនាសន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋាននេះ គឺពឹងផ្អែកទៅលើទិន្នន័យកម្ចីទិញលំនៅដ្ឋានដែលទទួលបានពីធនាគារក្នុងស្រុក ។
ដូចនេះ ប្រសិនបើមធ្យមភាគនៃសន្ទស្សន៍ស្មើនឹង១០០ នៅក្នុងឆ្នាំ២០២០ ហើយសន្ទស្សន៍ក្នុងឆ្នាំ២០២២ ស្នើនឹង១០៩ នោះមានន័យថា សន្ទស្សន៍ថ្លៃរួមលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ទីក្រុងភ្នំពេញ និងតាមបណ្តាខេត្តនានាក្នុងឆ្នាំ២០២២ មានអាត្រាខ្ពស់ជាងប្រមាណ៩% ធៀបទៅនឹងឆ្នាំ២០២០ ។
បើតាមរបាយការណ៍របស់ NBC សន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋាននេះបានកើនឡើងដល់១១៦ កាលពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០២៣ ដែលមានន័យថា តម្លៃលំនៅដ្ឋានមានអាត្រាខ្ពស់ជាង១៦% ធៀបទៅនឹង២០២០ ។ ក្រោយមកសន្ទស្សន៍នេះបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម១១២ ប៉ុណ្ណោះនៅចុងឆ្នាំ២០២៣ និងរក្សាអាត្រាថេររហូតមកទល់ហ្នឹងដើមឆ្នាំ២០២៤នេះ ។
គួរបញ្ជាក់ថា សន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋានមានលក្ខណៈខុសគ្នាពីសន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ ត្រង់ថា សន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋានត្រូវបានបែងចែកចេញជាពីប្រភេទប៉ុណ្ណោះ គឺថ្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ និងថ្លៃលំនៅដ្ឋានតាមបណ្តាខេត្តនានា ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយការកំណត់បែងចែកនេះអាចនឹងមានការកែប្រែនាពេលខាងមុខក៏ថាបាន ។
ការព្រួយបារម្ភរបស់ធនាគារជាតិកម្ពុជា
បើយោងតាមមូលនិធិរូបីយវត្ថុអន្តរជាតិ ហៅកាត់ថា IMF បានដកស្រង់សំដីរបស់មន្ត្រីធនាគារជាតិនៃកម្ពុជាដែលបានបង្ហាញការព្រួយបារម្ភអំពីនិន្នាការកើនឡើងមិនប្រក្រតីនៃសន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋាន និងបានសំណូមពរឱ្យមានការសិក្សាឡើងវិញអំពីវិធីសាស្ត្រ និងឧបករណ៍ដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់ការវាយតម្លៃសន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋាននេះ។
ដោយយោងលើមូលហេតុនេះហើយ IMF បានសម្រេចបញ្ជូនក្រុមអ្នកជំនាញមកកាន់ទីក្រុងភ្នំពេញ កាលពីខែមករា កន្លងទៅ ដើម្បីសិក្សាអំពីបញ្ហានេះ ។ ក្រុមអ្នកជំនាញការនេះដឹកនាំដោយលោក Barra Casey អ្នកសេដ្ឋវិទូជាន់ខ្ពស់របស់ IMF ប្រចាំទីក្រុងវ៉ាស៊ីនតោន ដែលមានជំនាញលើការវិភាគស្ថិតិអចលនទ្រព្យ ។
លោក Casey គឺជាអតីតមន្រី្តធនាគារកណ្តាលមួយរូបដែលមានបទពិសោធជាច្រើនក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ។ គាត់ធ្លាប់ធ្វើការក្នុងធនាគាជាតិអៀរឡង់ ក្នុងអំឡុងពេលប្រទេសខ្លាសេដ្ឋកិច្ចមួយនេះកំពុងកើតមានវិប័ត្តិអចលនទ្រព្យកាលពីឆ្នាំ២០០៨ និងបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ នាពេលនោះ ។
ក្នុងពេលបំពេញបេសកកម្មនៅទីក្រុងភ្នំពេញ ក្រុមអ្នកជំនាញនេះ បានជួបជាមួយមន្ត្រីជាន់ខ្ពស់របស់ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា មានដូចជា លោកបណ្ឌិត ឃូ វុទ្ធី អគ្គនាយករងទទួលបន្ទុកគោលនយោបាយ និងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការអន្តរជាតិ រួមជាមួយសហការីរបស់គាត់ គឺលោក អ៊ិត ហេរ៉ូ ប្រធាននាយកដ្ឋានស្ថិតិ នៃធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា។
ក្នុងរបាយការណ៍ ដែលចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី៣ ខែមីនា លោក Casey បានបង្ហាញថា និន្នាការនៃសន្ទស្សន៍ថ្លៃនេះ គឺពិតជាគួរឱ្យព្រួយបារម្ភពិតប្រកដមែន ។ បើយើងមើលទៅលើសន្ទស្សន៍ថ្លៃរួមសម្រាប់រយៈពេល១៨ខែ ចាប់ពីខែមករា ឆ្នាំ២០២០ រហូតដល់ ខែមិថុនា ឆ្នាំ២០២១ យើងសង្កេតឃើញថា សន្ទស្សន៍ដែលបានចេញផ្សាយមានអាត្រាកើនឡើងរហូតដល់១៦% ប៉ុន្តែទិន្នន័យដែលទើបតែធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព គឺមានការកើនឡើងត្រឹមតែ១១%ប៉ុណ្ណោះ ។ នេះបញ្ជាក់ថា ការព្យាករណ៍ដែលបានចេញផ្សាយ កាលពីដំបូងនោះ គឺមិនប្រក្រតីនោះទេ ។
ភាពយឺតយ៉ាវនៃការផ្សព្វផ្សាយទិន្នន័យ
របាយការណ៍របស់ IMF បានរកឃើញថា ការវាយតម្លៃប្រចាំខែរបស់ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា គឺផ្អែកទៅលើទិន្នន័យនៃកម្ចីទិញលំដៅដ្ឋានដែលមានរាប់រយករណី ។ សម្រាប់ឆ្នាំ២០២៣កន្លងទៅចំនួនកម្ចីទិញលំនៅដ្ឋានប្រចាំខែជាមធ្យមមានចំនួន៨៨០ករណី ដែលធ្លាក់ចុះពី១,២៩០ករណី កាលពីឆ្នាំ២០២២ ។
របាយការណ៍ IMF លើកឡើងថា ការចេញផ្សាយរបស់ធនាគារជាតិ គឺមានភាពយឺតយ៉ាវ ។ ធនាគារជាតិត្រូវការពេល១០ថ្ងៃ ក្នុងការទទួលបានទិន្នន័យកម្ចីទិញលំនៅដ្ឋាន និងត្រូវការពេលវេលា១០ថ្ងៃ បន្ថែមទៀតដើម្បីពិនិត្យ និងវិភាគទៅលើទិន្នន័យទាំងនោះដែលធ្វើឱ្យការចេញផ្សាយលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃបាន គឺនៅដើមខែបន្ទាប់ ។
ជាឧទាហរណ៍ ទិន្នន័យសម្រាប់ខែឧសភាត្រូវទទួលបាននៅថ្ងៃទី១០ ខែមិថុនា ហើយពិនិត្យរួចរាល់ នៅថ្ងៃទី២០ ខែមិថុនា និងផ្សព្វផ្សាយលទ្ធផលនៅដើមខែកក្កដា ។
គួរបញ្ជាកថា ព័ត៌មានអំពីកម្ទីទិញលំនៅដ្ឋានរួមមាន តម្លៃ ទីតាំង ទំហំ ប្រភេទលំដៅដ្ឋាន ប្រភេទប្លង់ ចំនួនជាន់ និងកាលបរិច្ឆេទសាងសង់ជាដើម។
គម្លាតនៃព័ត៌មាន
ការវិភាគទិន្នន័យប្រចាំខែមិនបានរួមបញ្ចូលទិន្នន័យរបស់ធនាគារបរទេសឡើយ ។ ការទិញលំនៅដ្ឋាន ដោយលុយសុទ្ធ និងការទិញដោយការបង់រំលោះផ្ទាល់ជាមួយក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ក៏មិនត្រូវបានរួមបញ្ចូលដែរ ។
លើសពីនោះការវិភាគទិន្នន័យរបស់ធនាគារជាតិ ក៏មិនបានរួមបញ្ចូលប្រតិបត្តិការទិញអាផាតមិនដែរ ។ អាផាតមិនភាគច្រើន គឺត្រូវបានទិញដោយជនបរទេស ដែលប្រើប្រាស់ឥណទានរបស់ធនាគារបរទេសផងដែរ ហើយភាគច្រើន គឺពួកគេតែងតែទិញអាផាតមិននៅជាន់ខ្ពស់ៗ។
ដើម្បីគ្របដណ្តប់ទិន្នន័យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយនៃទំហំទីផ្សារទាំងមូល IMF បានផ្តល់យោបល់ឱ្យធនាគារជាតិធ្វើការរួមបញ្ចូលទិន្នន័យឥណទានដែលខ្លួនទទួលបានជាមួយនឹងព័ត៌មានមួយចំនួនទៀតពីប្រភពផ្សេងៗ ជាក់ស្តែងមានដូចជាអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារនៃក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុជាដើម ។
«ធនាគារជាតិ គួរតែគិតគូរអំពីយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែង ដើម្បីគ្រប់គ្រងគម្លាតនៃការប្រមូលព័ត៌មាននេះ តាមរយៈការស្វែងរកប្រភពទិន្នន័យថ្មីៗបន្ថែមទៀត»នេះបើយោងតាមការលើកឡើងក្នុងរបាយការណ៍របស់ IMF ។
បើតាមរបាយការណ៍របស់ IMF បន្តលើកឡើងថា «ប្រសិនបើមិនអាចទាញយកទិន្នន័យគ្រប់ជ្រុងជ្រោយពីប្រភពផ្លូវការបានទេ ដូចនេះការប្រើប្រាស់ទិន្នន័យពីគេហទំព័របស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ អាចជាជម្រើសដែលល្អមួយផងដែរ។»
ក្នុងរយៈពេលមធ្យមរបាយការណ៍របស់ IMF បានជំរុញធនាគារជាតិនៃកម្ពុជាឱ្យបន្តប្រើប្រាស់ទិន្នន័យ កម្ចីទទួលបានពីធនាគារក្នុងស្រុកដដែល ដោយបន្ថែមនូវទិន្នន័យដែលទទួលបានពីស្ថាប័នមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុបន្ថែមទៀត ដែលភាគច្រើន គឺផ្តោតទៅលើប្រតិបត្តិការនៅតាមបណ្តាខេត្តនានា ។
ការគ្របដណ្តប់ដ៏ធំធេងនៃទីក្រុងភ្នំពេញ
ក្នុងពេលបំពេញបេសកកម្មរបស់អ្នកជំនាញ IMF ជាលទ្ធផល គឺបានសម្រេចកែប្រែការកំណត់លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនៃកម្ចីយកមកធ្វើជាទិន្នន័យសម្រាប់ការវិភាគដោយបន្ថយទំហំផ្ទៃក្រឡាដីតូចបំផុតមកត្រឹម៤០ ទៅ២០ម៉ែត្រក្រឡា។ របាយការណ៍ក៏បានផ្តល់អនុសាសន៍ថា ឥណទានដែលផ្តល់ឱ្យទៅម្ចាស់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ពុំគួរត្រូវរួមបញ្ចូលនោះទេ ដោយសារឥណទានទាំងនោះនឹងត្រូវប្រើប្រាស់ ដើម្បីទិញសម្ភារៈបរិក្ខា និងបង់សេវាសាងសង់ជាជាងការប្រើប្រាស់សម្រាប់ទិញអចលនទ្រព្យជាលំនៅដ្ឋាន ។
ការកែតម្រូវដែលត្រូវបានសិក្សាយ៉ាងស៊ីជម្រៅជាងគេនោះ គឺការបែងចែងតំបន់នៃទីក្រុងភ្នំពេញសម្រាប់វាយតម្លៃសន្ទស្សន៍ថ្លៃឱ្យកាន់តែមានសុក្រិតភាព ។IMF បានផ្តល់យោបល់ឱ្យធ្វើការបែងចែកទីក្រុងភ្នំពេញទៅជា ៣តំបន់ គឺតំបន់កណ្តាលក្រុង និងភាគខាងកើតក្រុង (មាន៨ខណ្ឌ) តំបន់ជាយជាប់ទីក្រុង (មាន៤ខណ្ឌ) និងតំបន់ជាយឆ្ងាយពីក្រុង (មាន៤ខណ្ឌ) ។
កំណត់យកខែធ្នូ ជាកាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់
IMF បានជំរុញឱ្យធ្វើការគណនាសន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋានវិធីសាស្ត្រថ្មី និងធ្វើការផ្ទៀងផ្ទាត់សន្ទស្សន៍ ដែលនឹងផ្សព្វផ្សាយក្នុងខែឧសភាខាងមុខ ។ វិធីសាស្ត្រថ្មីនេះ គួរតែត្រូវប្រើប្រាស់ដើម្បីគណនា សន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋានរហូតដល់ខែធ្នូ មុននឹងសម្រេចចិត្តថា គួរ ឬពុំគួរធ្វើការពិនិត្យឡើងវិញនូវទិន្នន័យចាស់ៗចាប់ ពីឆ្នាំ២០២០ ។
នៅក្នុងរបាយការណ៍របស់ IMF ដដែលនោះ ក៏បានផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យគេហទំព័ររបស់ធនាគារជាតិផ្សព្វផ្សាយលម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រថ្មី ដែលនឹងយកមកគណនាសន្ទស្សន៍ថ្លៃលំនៅដ្ឋាននេះ។ ក្រុមអ្នកជំនាញបានអះអាងនៅក្នុងរបាយការណ៍ថា «មន្ត្រីរបស់កម្ពុជា គឺពិតជាមានឆន្ទៈខ្ពស់ក្នុងការធ្វើការកែសម្រួលនូវវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃសន្ទស្សន៍លំនៅដ្ឋានរបស់ខ្លួន» ។
សន្ទស្សន៍ថ្លៃដែលគួរឱ្យជឿទុកចិត្ត និងសូចនាករផ្សេងៗទៀតនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ គឺមានសារសំខាន់ខ្លាំងណាស់សម្រាប់ការវាយតម្លៃអំពីការអភិវឌ្ឍ និងហានិភ័យផ្សេងៗក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងការយល់ដឹងអំពីទំនាក់ទំនងរវាងអចលនទ្រព្យ និងភាពរឹងមាំផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ៕ ដោយ សៅ ដា
ចែករំលែកព័តមាននេះ